二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!

二世帯住宅のタイプごとに、特徴やメリット、デメリットを解説。どのタイプにリフォームするべきかの判断ポイントも紹介します。併せてリフォーム費の相場や、適用される減税措置、補助金制度など、気になる費用面の情報も集めました。

公開日 2021.05.27

更新日 2021.05.27

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!

「高齢の親が心配」「子育てをサポートしてほしい」などの理由で、実家の一軒家を二世帯住宅へリフォームすることを検討している人は多いのではないでしょうか。「二世帯が一緒に住むにはどんな間取りが適しているの?」「費用はどのくらいかかる?」など、疑問や不安も同時に感じているかもしれませんね。ここでは二世帯住宅のタイプや特徴、リフォームにかかる費用などを解説します。併せて知っておくとためになる減税措置や補助金制度についてもまとめました。

まずは確認!二世帯住宅のタイプとそれぞれのメリット・デメリット

親・子世帯が同居する二世帯住宅には、主に3タイプに分けられます。まずは、各タイプの特徴とメリット・デメリットについて説明します。

キッチンやリビングも共用!家族でにぎやかに暮らせる「完全同居型」

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!
親と子の二世帯が、居室や寝室以外は同じ空間で生活するタイプです。基本的に、リビング・ダイニング・浴室・トイレ・キッチン・玄関などはすべて共用します。二世帯でにぎやかに暮らしたい家族には適していますが、各世帯のプライバシーを守るのが難しいというデメリットも。一方、水回りなどが1つで済むため、リフォーム費用はほかのタイプより抑えられるメリットがあります。

プライベート重視!同じ建物でも生活スペースは別の「完全分離型」

二世帯住宅でありながら各世帯のプライバシーをきちんと守るのが、完全分離型です。1つの建物にいながら、フロアや壁ですべての生活スペースを分離します。キッチンや風呂などの設備を2セット作ることになるので、リフォーム費用は高額になる点がデメリットです。

コスパ◎!完全同居・分離のいいとこ取りな「一部同居型」

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!
最低限のプライバシーは確保しつつ、適度なコミュニケーションを取れるのが、一部同居型です。玄関や浴室などは共用にしつつ、過ごす時間の長いリビングやダイニング、キッチンは親・子世帯で分けます。完全分離ではなく共用スペースを設けることで、リフォーム費用が抑えられるのがメリットです。

うちにはどれが向いてる?二世帯住宅のリフォームプランを決める際に考えたいポイント

3タイプのうち、どの間取りが適しているかを判断するためのポイントを紹介します。どのような暮らしがしたいのかをイメージしてみましょう。

食事のとり方

一緒に食事をつくって一緒に食べるなら、完全同居型や一部同居型が適しています。逆に共働きなどで夕食の時間が合わないなら、完全分離型が向いているでしょう。
食事の取り方によって、キッチン・リビング・ダイニングのあり方も変わってきます。食事を一緒に取るなら、2人以上が立てる広めのキッチンや、二世帯で食事できるダイニングが必要です。
メインのキッチンを共有しつつ、どちらかの世帯にミニキッチンを設置する方法もあります。また、キッチンは同じでもダイニングを別にしたいなら、それぞれの動線も考えましょう。

浴室やトイレを分離・共有するか

浴室やトイレを共用すると、水道・光熱費が節約できるメリットがあります。その反面、人数が多くなるため、朝のトイレや夜の入浴時間に混みあい、ストレスを感じることも。
そうかといって、浴室とトイレをそれぞれ別に設置するとコストがかさみます。その場合、トイレは別々に設置し、浴室は1つにするという方法もあります。子世帯にシャワー室だけ別に設置する、洗面所と洗濯機は各世帯に設置するなどもよいでしょう。

玄関を分離・共用するか

キッチンや浴室を分離する場合には、玄関の使い方も併せて考えましょう。なぜなら、玄関を分離・共有するかで、間取りが大幅に変わってくるからです。
分離する場合は、1階のほかに2階にも玄関を作り、外階段を取り付ける方法も有効。また、玄関は共用にして、勝手口をそれぞれ別に設ける方法もあります。
玄関を分離する場合は、家の中を行き来できるようにするかも考えましょう。家の中の行き来や玄関の使い方は、後述する税金の減額措置にも関わってきます。
どのような方法を取る場合にも、専門家や業者とよく相談しながら、間取りを考えていくことをオススメします。

内容別!二世帯住宅リフォームの費用相場と、知っておきたい注意点

間取りのイメージができたら、リフォーム費用相場を押さえておきましょう。リフォーム時に注意したい点もあわせて紹介します。

【完全同居型】居住人数に合わせた広さや間取りへリフォームする場合

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!
完全同居型であっても、部屋数を増やしたり、間取りを変更したりするリフォームが必要です。


単に1つの部屋を間仕切りや壁などで区切って部屋数を増やすなら、費用は5万~25万円程度に抑えられます。床面積を増やして部屋を新たに作る場合、6畳の部屋で200万~300万円が目安です。
二世帯で一緒に食事を取るために、リビング・ダイニング・キッチン全体をリフォームすると300万~400万円程度かかります。例えば子どもの成長に合わせて部屋を2つ増築し、キッチンも対面式に変更するなどしてLDK全体をリフォームする場合、費用は1,000万円程度かかるでしょう。

【一部同居型】玄関やキッチンを増築して、戸建ての一部を分離する場合

一部同居型の場合、玄関やキッチン、トイレなど希望に合わせて設備を増設する必要があります。
玄関の増設は25万~40万円程度で済みますが、水回りのリフォームは高額です。キッチン・浴室・洗面・トイレなどを増設すると、トータルで400万円程度はかかります。

【完全分離型】一軒家の中で、二世帯分の居住スペースを完全に分ける場合

完全分離型の二世帯住宅で多く見られるのが、親世帯が1階、子世帯を2階にするパターンです。この場合、1階と2階にキッチン・ダイニング・リビング・洗面・浴室をそれぞれ設置する必要があります。
このような大規模リフォームは1,000万円以上かかるのが一般的です。高額にはなりますが、家全体を建てかえるよりはコストが抑えられます。

リフォーム内容に増築が含まれる場合は、建ぺい率等に要注意!

二世帯住宅にリフォームする場合、床面積を増やして増築することがあります。この時、注意したいのが建ぺい率と容積率です。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築床面積の割合、容積率とは敷地面積に対する建物の総床面積の割合を指します。土地の用途地域によって建ぺい率と容積率が定められているので、規定の数値を超えないようにしましょう。

使える補助金や減税制度はある?少しでもお得に二世帯住宅へリフォームする方法

二世帯住宅のリフォームには、ある程度まとまった資金が必要です。少しでも負担を減らすために、利用できる補助金や減税制度を押さえておきましょう。

同居対応リフォームは、所得税の減税制度が利用できる

同居対応リフォームをすると、所得税の減税制度を利用できます。この制度には投資型減税とローン型減税とがあり、どちらか一方が選択可能です。
投資型減税では、住宅ローンの借り入れがなくても利用でき、対象となるリフォーム工事費用(上限250万円)の10%が、1年間、所得税額から控除されます。
ローン型減税は、5年以上の住宅ローンを借りる場合に利用可能で、年末ローン残高の2%(もしくは1%)が5年間控除されるものです。
なお、床面積や居住開始日、所得など細かな要件があるため、事前に確認しておきましょう。
(参照元:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000076.html
(参照元:https://www.mlit.go.jp/common/001157436.pdf

相続税や固定資産税、不動産所得税の軽減制度も上手に活用♪

二世帯住宅に住んでいて相続があった場合、土地の評価額が80%減額されるため相続税を軽減できます。
例えば、評価額5,000万円の二世帯住宅の土地を子が相続する場合、80%減額されて1,000万円の財産として扱われるので、その分相続税額が抑えられることに。
ただし、親・子世帯が同じ土地で別々の部屋で暮らす場合、1階は親名義、2階は子名義のように区分登記をすると減額措置は適用されないため注意しましょう。
完全分離型の二世帯住宅では、自治体に納める固定資産税や不動産取得税にも軽減措置があります。
土地の固定資産税の評価額は、1世帯あたり200㎡までは6分の1、200㎡を超えると3分の1までしか軽減されません。しかし、自治体から「独立した二世帯住宅」と認められれば、2戸分の合計400㎡までが6分の1に軽減されるのです。土地が広いほど恩恵が得られます。

また中古住宅を購入・リフォームあるいは二世帯物件を新規購入した場合には、不動産取得税が軽減されます。
不動産取得税は、要件を満たせば住宅の固定資産税評価額から、1戸あたり1,200万円を控除できます。独立した二世帯住宅と認められれば、2戸分(2,400万円)の控除が受けられるため、節税効果は大きくなるでしょう。

どの制度も適用要件があるため、詳細を確認しておきましょう。
(参照元:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/sozoku/4124.htm
(参照元:https://www.city.hitachi.lg.jp/faq/shimin/006/003/p031606.html
(参照元:https://www.pref.saitama.lg.jp/a0209/z-kurashiindex/z-2-9b.html

リフォーム内容によっては対象になるかも!国の補助金制度一覧

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!
二世帯住宅が長期優良住宅化リフォーム推進事業や地域型住宅グリーン化事業に該当する場合、国から補助金が交付されます。

長期優良住宅化リフォーム推進事業は、既存住宅の長寿命化や省エネ化に関するリフォームに補助金が支給される制度です。
・評価基準型(一定の耐震耐久や省エネルギー性能の向上が認められる場合)…最大100万円
・認定長期優良住宅(長期優良住宅の認定を受けた場合)…最大200万円
・高度省エネルギー型(長期優良住宅型の認定を受け、さらに省エネルギー性能を高めた場合)…最大250万円
さらに二世帯住宅リフォームとしてキッチンや浴室などを増設した場合は、50万円の補助金が追加されます。
(参照元:https://r03.choki-reform.com/doc/summary_doc_all.pdf

地域型住宅グリーン化事業は、地域の材木業者や工務店などが連携して省エネや耐久性に優れた木造住宅を建てる、もしくはリフォームした際に、補助金が交付されるものです。
・長期優良住宅…最大110万円
・高度省エネ型(認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅)…最大70万円
・ゼロ・エネルギー住宅…最大140万円
・省エネ改修型…最大50万円
・優良建築物型(認定低炭素建築物等一定の良質な建築物:木造、新築)…1万円/㎡
さらに三世代同居対応をすると1戸あたり最大30万円、地元で育った地域木材が主要構造部分の半分以上に使用されていると最大20万円の補助金が追加されます。

各制度の要件は、公式サイトなどで確認してください。
(参照元:https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000991.html
(参照元:https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001396053.pdf

高額借り入れも可!二世帯リフォームだから使えるローンにも注目

二世帯住宅へのリフォームプランはどう決める?費用相場や減税制度も解説!
リフォーム費用は高額になることが多いので、親子で組めるローンも検討しましょう。
親子ペアローンは、親と子がそれぞれ別にローンを組むため、大きな額を借りられます。ただし契約が2本になる分、手数料などのコストも増えてしまうので注意しましょう。
親子リレーローンは、最初は親がローンの返済を行い、親が亡くなった後は子がローンの返済を引き継ぐもの。親の年齢が高く、個別でローンを組むことができない場合は、親子リレーローンがオススメです。
なお親名義の実家を二世帯住宅にリフォームする場合、子がリフォーム費用を出すと贈与税の対象となることがあるので、注意が必要です。

二世帯住宅の具体的な間取りや料金、適用される税金の軽減措置や補助金については、「カシワバラ・コーポレーション」にご相談ください。お客様が理想とする二世帯住宅のイメージを丁寧に伺ったうえで、具現化してご提案します。

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