【費用・相場・注意点】店舗や住宅のスケルトンリフォームを徹底解説！

建て替えよりも少ない費用で新築に近い家を手に入れられるスケルトンリフォーム。普通のリフォームとの違いや料金相場、メリット・デメリット、実際に工事を行う際の注意点など、近年人気のスケルトンリフォームを徹底解剖しています。

公開日 2020.05.20

更新日 2020.05.20

【費用・相場・注意点】店舗や住宅のスケルトンリフォームを徹底解説！

INDEX目次

近年、人気を集めている「スケルトンリフォーム」。聞いたことはあるけれど、普通のリフォームと一体何が違うのかいまいち分からない、という人もいるかもしれません。スケルトンリフォームには、建て替えよりもコストを抑えつつ新築に近い家を手に入れられるというメリットがあります。スケルトンリフォームの基礎知識をはじめ、費用や相場、実際に工事を行う際の注意点などをご紹介します。

憧れのスケルトンリフォーム！どんな特徴がある？

コストを抑えて新築に近い家を手に入れられると人気のスケルトンリフォーム。「スケルトン」にはもともと「骨格」という意味があり、床や柱、梁など建物の構造部分のことを指します。普通のリフォームと具体的にどう違うのか、どんなメリットがあるのか、スケルトンリフォームの特徴をみていきましょう。

まずは基本！スケルトンリフォームとは？

スケルトンリフォームとは、建物を骨組みの状態にまで解体し、間取りやデザインなどを一新するリフォームのことをいいます。一般的なリフォームでは、キッチンやトイレなどの設備交換、壁紙や床の張り替え、小規模な間取りの変更といった部分的な工事を対象としていますが、スケルトンリフォームではより大規模な工事を行うのが特徴です。
例えば、壁を取り払って部屋を広くする、寝室を朝日の差し込む東側に移す、配管ごと移動させて水回りの間取りを変えるなど、通常のリフォームでは対応できないことも実現できる自由度の高さがポイント。間取りやデザインの変更だけでなく、家の中の段差をなくすようなバリアフリーの工事や、防音性を高める工事など、多方面から住宅の性能を向上させられます。

さらに構造部や基礎を補強して住宅を長持ちさせられるほか、新たに床暖房を設置したり断熱性をアップしたりすれば、建て替えよりもコストを抑えながらより快適な住まいを手に入れられるメリットがあります。

スケルトンリフォームがオススメの物件

築30年を超えている物件は耐震性にも問題が出てきますし、柱や梁の腐食など目には見えない部分で劣化が進んでいる場合があります。築40年以上の戸建てともなると、壁に断熱材が使われておらず、壁紙を張り替えたとしても、冬場の結露が原因で内装を傷めやすくなります。
こうした築年数が古い物件には、骨組みの状態で基礎や柱に耐震工事を施し、断熱材を入れることも可能なスケルトンリフォームがオススメです。築年数にかかわらず、手直ししたい箇所がたくさんある物件の場合、部分的なリフォームを繰り返すよりもスケルトンから改装した方が結果として安く済むこともあります。また、内装のみのリフォームよりも自由に間取りを決定できるので、「キッチンとリビングの壁を取り払って家族がコミュニケーションを取りやすい空間にしたい」、「子供の成長に伴って新たに部屋を増やしたい」など、家族構成や生活の変化に応じて間取りを大きく変えたいのであれば、思い切ってスケルトンリフォームを考えてみるのもよいでしょう。

気になるスケルトンリフォームの費用と相場

スケルトンリフォームでは、既存の基礎や柱を残してそのまま利用するのが特徴です。その分の補強のための費用はかかるとはいえ、建て替えに比べれば、3分の2程度に負担を抑えられます。

戸建てのリフォーム費用

スケルトンリフォームにかかる費用は、骨組み以外を解体・撤去する費用と、補強工事費用の2つに大きく分けられます。坪数を一般的な住宅の平均といわれる30坪として計算すると、内装のみをスケルトンリフォームする場合は1,000万～1,450万円、外装も含めてスケルトンリフォームする場合は1,350万～1,800万円が必要と言われます。料金に幅があるのは、築年数によって必要な耐震補強の度合いや断熱材の量に差があるためです。
外壁の損傷が少ない場合や外壁はそのまま利用したい場合は、内装だけをスケルトンリフォームにするのがオススメです。

テナント物件のリフォーム費用

物件の現状からスケルトンの状態に戻すには、安くて数十万、高いと150万円以上になると言われています。入居時に仕切りや天井照明を設置する工事をしていれば、それを撤去して元の状態に戻すためにプラス10万円ほど必要です。相場としては床面積70坪で100万円～、10～20坪の小規模の店舗なら20～40万円で済むこともあるようです。また、撤去する設備が多い業態は廃棄物を分別するのに時間がかかるため、費用が高くなる傾向にあります。

リフォーム業者を選ぶ際の注意点

リフォーム業者によって得意とするデザインや工事はバラバラで、見積もり料金にも幅があります。地元の工務店のような小規模の業者から、地域に複数店舗を展開する中堅、全国規模の大手と、リフォーム業者の規模もさまざま。また施工実績が豊富でも、スケルトンリフォームの経験は不十分という業者も少なくありません。スケルトンリフォームは、建物をゼロから作る以上に職人の経験と技術力が重要なので、業者のイメージや規模ではなく、希望する工事における実績に注意して選ぶとよいでしょう。「デザインにそこまでこだわりがなくできるだけ費用をかけたくない」、「多少費用がかさんだとしてもデザインは重視したい」など、それぞれの希望にマッチする業者に依頼するためにも、紹介サイトなどを利用して会社の規模、得意とする工事、スケルトンリフォームの施工実績などを比較検討し、複数社で見積もりを取ってもらうのがよいでしょう。

知らないと損！スケルトンリフォームの注意点

スケルトンリフォームでは、ゼロの状態から思いのままにレイアウトを設計できるため、デザインだけでなくさまざまな面から暮らしやすさをグレードアップできます。その一方でいくつか注意しておくべき点も押さえておきましょう。

まず、物件によっては間取りの変更が法的に制限されている場合があるので要注意。例えば、2×4（ツーバイフォー）と呼ばれる工法で建てられた建物には、構造上、取り除いてはいけない壁や柱があります。スケルトンリフォームでどこまで間取りを変えられるのか、事前にリフォーム業者に確認しましょう。また、中にはいざ解体してみると白アリ被害で柱が激しく損傷していたり、雨漏りが深刻だったりするケースもあります。あまりにも状態が悪いと補強や修繕に費用がかさみ、建て替えるよりも逆に高くついてしまう可能性が無きにしもあらず。柱の根本や梁といった目に見えない部分の状態を判断するのは専門家でなければ難しいため、こちらもまずはリフォーム業者に相談し、建て替えとスケルトンリフォームのどちらが適しているか確認を取る必要があります。

スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームでは、部分的なリフォームに比べて広い範囲を工事するため、その分費用が高くなり、工事期間も長くかかります。工期はマンションでおよそ2カ月、一戸建てで3カ月ほどですが、プランニングや見積もりなどにかかる期間も合わせると、最短でも6カ月は見込んだ方がよいでしょう。キッチンやバス、トイレなどの水回りを工事する場合、そのまま住み続けるには不便が生じるので、仮住まいの用意が必要になることもあります。また、通常のリフォームに比べて可変性が大きいとはいえ、希望が全て叶うとは限りません。例えばマンションであれば、構造上どうしても撤去できない壁があったり、配管設備の関係でキッチンやバス・トイレの移動が制限されたりすることもあります。新築に比べて安く済む一方、床や壁、天井のほか、さまざまな設備を撤去することで廃棄物が大量に出てしまうという問題もあります。処分費の負担をできるだけ軽減するため、リフォーム業者に依頼する前に、自分で片付けられるものはあらかじめ処分しておくことをオススメします。このほか、再利用する構造部分を傷つけないための養生にかかる費用と、その分、作業員の数が増えるので人件費もかかってくることに注意しましょう。

木造住宅の場合の注意点

古い木造住宅の場合、最も多いトラブルが白アリによる被害です。住宅を解体してみると基礎部分が食い荒らされていて、白アリの駆除代と基礎の修繕に余計な費用がかかってしまう、ということも起こり得ます。また木造住宅に限らず、スケルトンリフォームは大規模な解体作業を伴うため、どうしても騒音や粉塵が発生します。トラブル回避のためにも、近隣の住人には工事を始める旨とおおよその工期を事前に知らせておく方が望ましいでしょう。

木造住宅については、建築基準法の改定に伴い、耐震性や強度の面で何度か規制が強化されています。例えば、建築基準法が施行された1950年よりも前に建てられ、現在の基準を満たしていない物件を「既存不適格建築物」といいます。そしてその中には、建て替えが一切認められない「再建築不可物件」というものがあり、こうした家屋を大幅にリフォームする場合は、建築基準法や消防法、地域の条例に適合しているかどうかを公的機関に判断してもらうため、建築確認申請をしなければならない場合があります。

また防火・準防火地域にある木造住宅は、2階以下で延床面積も100㎡以下にしなければならないなど防火のための制限が設けられていますので、事前の確認が必要です。

鉄骨造の場合の注意点

鉄骨造は木造と並び、日本で非常に多く採用されている構造の一つです。鉄骨造は木造よりも長持ちするため、経年劣化しにくく、補強や修繕のための費用が抑えられるという特徴があります。ただ、壁の中にブレース（筋交い）と呼ばれる耐震のための補強部材が入っている場合、解体によって建物の強度が弱まってしまうため、壁を取り除くことができないので注意しましょう。

鉄筋コンクリートの場合の注意点

鉄筋で作った骨組みをコンクリートで固めて作る鉄筋コンクリートは、耐久性の高さが特徴です。建築の際に地盤を補強するため、木造や鉄骨造に比べて補強工事の費用が小さくて済むのもポイント。とはいえ、鉄筋が錆びていたり、コンクリートが割れたりしていると耐久性を維持することができないので、錆びの除去などの補強工事が必要になります。

スケルトンリフォームは通常のリフォームよりも間取り変更の自由度が高く、耐震補強や断熱・防音も可能で、建て替えよりもコストがかからないなど、いいとこどりのようなメリットが魅力です。ただ、大きな工事となるため、後悔のないように事前に情報収集し注意点をしっかりチェックして、理想のリフォームを実現しましょう。

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